Predaj nehnuteľnosti predstavuje pre mnohých významný krok – často spojený so zmenou bývania, investíciou alebo novým životným plánom. Pri takejto transakcii si však treba dať pozor na jeden dôležitý aspekt – daň z predaja nehnuteľnosti. Táto povinnosť môže ovplyvniť váš čistý výnos, preto sa oplatí rozumieť, kedy ju treba uhradiť, v akej výške a aké výnimky existujú.
Kedy musíte zaplatiť daň z predaja nehnuteľnosti
Daň z predaja nehnuteľnosti sa vás týka, ak nesplníte zákonom určené podmienky oslobodenia. Táto povinnosť vznikne vtedy, keď predáte byt, dom alebo inú nehnuteľnosť a zároveň nespĺňate požiadavky podľa zákona o dani z príjmov.
Ak vlastníte nehnuteľnosť minimálne päť rokov pred jej predajom, spravidla nemusíte daň platiť. Rovnako to platí aj v prípade, keď uplynuli aspoň dva roky od jej vyradenia z podnikateľského majetku. Existuje však viacero výnimiek, na ktoré si treba dať pozor.
Ako vypočítať základ dane a výšku dane
Ak nehnuteľnosť nepodlieha oslobodeniu, základ dane vypočítate ako rozdiel medzi predajnou cenou a oprávnenými výdavkami. Medzi výdavky patrí napríklad suma, za ktorú ste nehnuteľnosť nadobudli, náklady na jej rekonštrukciu či poplatky pre realitnú kanceláriu.
Výslednú sumu zdaníte ako bežný príjem. Pri predaji nehnuteľnosti teda musíte podať daňové priznanie a uviesť tento príjem medzi ostatné zdaniteľné príjmy.
Predaj darovanej a zdedenej nehnuteľnosti
Zdedili ste byt alebo dom? Doba vlastníctva poručiteľa sa započítava do celkovej doby, počas ktorej ste nehnuteľnosť vlastnili. To znamená, že ak rodič vlastnil nehnuteľnosť viac ako päť rokov a vy ju predáte krátko po dedičskom konaní, zrejme daň platiť nebudete.
Pri darovaných nehnuteľnostiach sa však vlastnícka doba počíta samostatne – od dátumu darovania. Ak teda nehnuteľnosť predáte skôr než po piatich rokoch, pravdepodobne daň zaplatíte.
Predávate ako podnikateľ? Pozor na rozdiely
Zaradili ste nehnuteľnosť do obchodného majetku? V tom prípade ide o súčasť vašej podnikateľskej činnosti. Ako podnikateľ musíte dodržať špecifické pravidlá, napríklad zohľadniť DPH, ak ste jej platiteľom.
Pri predaji v rámci podnikania by ste mali dbať na správne vedenie účtovníctva a evidenciu všetkých nákladov i výnosov.
Kedy daň z predaja nehnuteľnosti neplatíte
Nehnuteľnosť ste využívali na vlastné bývanie a príjem z jej predaja použijete na kúpu nového bývania? Môžete si uplatniť oslobodenie na základe tzv. bytovej potreby. Tento postup umožňuje zákon, no podmienky sa môžu meniť. Vždy si overte aktuálne znenie legislatívy alebo sa poraďte s daňovým poradcom.
Ako správne podať daňové priznanie
Daňové priznanie musíte podať do konca marca nasledujúceho roka po predaji nehnuteľnosti. Do priznania uvediete príjem z predaja, súvisiace výdavky a výslednú daň. Ak ste oslobodení, daň neplatíte a priznanie podávať nemusíte, no dokumentáciu o predaji si rozhodne uchovajte.
Myslite na daň ešte pred podpisom zmluvy
Ak sa na daň z predaja nehnuteľnosti pripravíte vopred, ušetríte si nepríjemnosti a zbytočné náklady. Naplánujte si predaj podľa toho, ako dlho nehnuteľnosť vlastníte, a majte po ruke všetky doklady. Či už predávate byt, dom alebo inú nehnuteľnosť, poznanie pravidiel vám pomôže vyhnúť sa chybám a maximalizovať čistý výnos z predaja.
